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首次購屋必看！2026 最新房貸申請流程、銀行利率比較、貸款成數評估與常見問題一次搞懂，助您輕鬆圓夢買房！

在規劃二胎整合轉銀行時，若先了解整體流程與費用組成，會比較容易掌握進度，也能更安心安排後續作業。以下整理一份常見做法，提供作為參考。

一 認明對象 : 首先您要搞清楚一件事，就是跟誰辦貸款。 如果對象不是銀行(在馬路上找不到提款機的放款機構)，千萬要在申辦前深思熟慮。 因為傾家蕩產就在一念之間。貸款年限動不動就是三五七年，房貸更是10年起跳。 萬一遇到不正派不合法的人，請神容易送神難！ ​ 簡單整理一下借款對象 : 1. 銀行 : 信貸、房貸、企業貸款、少部分銀行做車貸。 ​ ​ ​ ​ ​ 2. 融資公司 : 汽機車貸款、商品貸、手機、租賃公司機器設備企業貸款。 3.私人借欵 : 代書借款、小額借款、日日會、當鋪 ​ 二 撥款前問清楚利率、額度、月付金、提前清償違約金 : 很多比較不正派的借款業務員會故意模糊利率 額度、年限，只報月付款給你。反正只要你 ​ 覺得繳得起就好。 殊不知萬一將來客戶如果做貸款整合時，個別待款的利率也是新貸款審核的參考。 也要問清楚提前清償違約金，因為之後如果要轉貸，避免要再付出一大筆費用。 ​ 三 事先問清楚後續客服處裡管道： 貸款不是辦完就完事了！忘記繳款不要等到催收簡訊來再繳款。 維持良好像用非常重要。要留下客服聯繫方式(不是業務員聯繫方式

房屋貸款商品大致分為三種。 有銀行的房貸一二胎、融資公司房貸二胎、民間代書金主二胎貸款。 ​ 小編常常看到客戶選錯商品導致後期發生以債養債，甚至鬧到賣房法拍的窘境！ 在這邊呼籲大家理性借款的同時，也幫大家剖析哪種貸款適合哪種目標客戶。 ​ 1. 銀行一二胎商品 : 轉貸(一胎)，二胎部分是適合借款總成數在房屋市場價值的85%以內的不動產標的持有人，並且持有人要有財力證明( 薪轉、勞保、扣繳憑單、往來存摺…股票交易明細…等等)。優點是年限長(一胎最常30年、二胎15年)、利率低、安全性高、違約金低。缺點是 資料繁雜、審核較嚴謹(是嚴謹不是嚴格)。 ​ 2. 融資公司二胎 : 這是目前最夯的商品！廣告最大、通路最多。適合財力證明"無法提供”的客群以及信用小瑕疵的客群。缺點是轉貸很麻煩，提前清償違約金相當高！而且萬一無力負擔或者想要增貸被拒絕的時候很難轉回銀行。而且產品額度號稱600萬實際上很難超過300萬以及提前還款違約金高達12%！再者因為年限只有10年，常常有客戶因為沒有考慮後續還款問題導致房屋被法拍。 ​ 3. 民間房貸 :...

很多人跟小編說銀行房貸麻煩死了！又要明確財力證明。負債比要算得到！又得辦好幾個星期。為什麼不乾脆直接辦融資公司跟民間代書房貸就好。又快又不囉嗦！小編今天幫您比較一下這兩個的差別，也順便告訴各位看倌，銀行貸款沒有你想像那麼困難！ 首先 銀行審核真的比較久，至少2-3個星期。主要的原因是,銀行轉貸需要代償原銀行房貸。中間設定後拿到清償證明跟塗銷時間就要抓一個星期。另外銀行要審核資金用途、還款能力及還款來源，是因為銀行房貸幾乎都20年起跳，利率又相當低。所以產品收益及風險承載能力有限。審核相對比較「嚴謹」。記住！是嚴謹不是嚴格。反觀融資公司及民間房貸，利率相當高。利率高的原因大多是因為融資公司資金來源是跟銀行借貸，不做比較高根本無利可圖！邏輯上，只能撿銀行不要的案子。比如成數銀行做不到的案子、信用瑕疵的客戶、曾經親屬代償註記還沒消除的案子。因此風險值肯定高很多。但是如果融資公司能夠做到銀行的客戶那就肯定賺翻了。因此各種套路話術就出來了。簡單整理幾個邏輯盲點給大家看看，你們就明白了！ 第一 你沒有薪轉或者401報表，銀行不做！ 邏輯破綻 ：...

人有好人壞人，代辦也有好壞 總結幾個不良代辦的特徵，讓看倌不踩雷 ​ 1.事先收費 某些不良同業會針對「核貸機率較低的客戶」，事先收取 2000-15000 不等的資料處理費，大話講的很滿，然後根本什麼都沒做就告訴你退件。 ​ 2.包裝資料流水 某些不法同業會對客戶聲稱「 包裝財力資料 」，須知包裝財力證明是偽造文書的行為，觸犯刑法！也有詐騙集團假冒代辦，聲稱包裝資料，要你提供帳戶正本跟網銀帳號密碼，然後利用借款人帳戶洗錢交易。 ​ 3.不敢在簽約前聲明各項費用 代辦就是賺取中介費用，一個正派的代辦，絕對不會跟你說「我先幫你送件，你先簽約，費用我再跟公司談」。規避談費用的目的， 一是怕客戶不委任，二是心懷鬼胎要痛宰肥羊。 ​ 4.假代辦真錢莊 一直灌輸你銀行不能做，然後跟你推薦民間借款、代書借款。尤其是房貸案件特別誇張！騙客戶去借民間借款。如果客戶不辦就罰違約。十分可惡！ 另外 通常自稱代書的都不是真代書 代書從事的業務範圍沒有貸款，做貸款借款的「 代書 」都是沒賺到錢的真代書或者冒出詐騙的假代書（ 看有沒有代書執照就知道 ） ​ 5.假代墊真詐

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 俗話說「上山打虎易,開口求人難」,雙卡風暴襲捲台灣以後,跑銀行借錢更難囉! 很多人想要跟銀行借錢卻四處碰壁,被銀行徵信了三四遍,非但沒有跟銀行借到所需資金,反而碰了一鼻子灰!!諸如「評分不足」,「負債過高」,「近期增貸」....甚至「綜合考量」...等等婉拒原因可以讓申請人聽到朗朗上口,倒背如流。其實,這些銀行審核考量絕對不是空穴來風,讓精準網來為各位看倌一一剖析這些婉拒原因。 1 評分不足： 評分,是銀行以過去借款人的債務處理表現所做的一門統計資料。依照客戶的年齡、性別、職業、職務、是否有婚姻、金融債務多寡、繳息狀況、近三個月申貸次數、雙卡動用比例.........細分細算的一套統計結果。比如說,為甚麼有些人認為自己從來沒有銀行往來記錄,信用很好,可是偏偏求貸無門。這是因為當銀行無法取得這個申請人的過去往來記錄時,某些做風較為保守的銀行會選擇「寧殺錯,不放過」的原則,來規避風險。同時,銀行也會統計年齡、性別、行業別....等等,凡是既往最容易發生不良記錄客層,銀行所給予的評分都很低。然而;是不是就某些客層

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 利率即是價格，價格即是風險承載能力！如同保險商品觀念一樣，風險越高所需繳交的保險費用越高。 一般說來；銀行是存款收集單位，收集存款是需要成本的！在初階授信關念裡；利率價格即是資金成本+放款非經常性支出+放款經常性支出+風險係數+預期收益。銀行不是政府慈善機關，銀行是要創造穩定收益的營利企業。因此；利率是根據每一個貸款商品的成本、風險及收益目標，所制定出來的價格。每一個貸款的承作過程，審核人員都會在給予的利率上面做彈性調整，並且請承辦的業務專員跟客戶解釋清楚。 我們是由一批在銀行擔任過放款業務、主管、資深代書所組成的團隊~請您放心把最瑣碎的貸款細節交給最專業仔細的我們！

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 貸款代辦熟悉貸款商品與利率： 貸款代辦( Broker) 的專業就是幫客人做貸款資格比較，從眾多銀行中幫客人爭取出最好的條件。 貸款經紀可提高貸款核准率： 代辦公司/行銷公司是銀行貸款業務員主要的客人，需要仰賴代辦公司招欖大批的貸款客戶，所以會給代辦公司方便。有效減少手續費的支出： 代辦仲介多半會幫客人向銀行爭取降低手續費，包含了保險費，開辦費。 貸款代辦核貸效率高： 貸款代辦公司因為熟悉每一間銀行的商品及審核程續。 所以會督促申請銀行將本案儘快處理 我們是由一批在銀行擔任過放款業務、主管、資深代書所組成的團隊~請您放心把最瑣碎的貸款細節交給最專業仔細的我們！

急件可優先代墊所需款項 再送銀行貸款審件 很多人以訛傳訛，說辦理信用貸款聯徵次數最多只能拉3次。為什麼會有這3次的說法？ 筆者也很訥悶！很多案件是聯徵５到６次都可以過件的！ 我們在下面做一些簡單的介紹與探討。 聯徵次數過多又叫做“多家照會”，聯徵次數代表一些行為表像，比如說：客戶此次申貸四處碰壁，或是意圖利用投機做法，同時讓多家銀行一起撥貸擴張信用！所以聯徵一般太多家銀行在近三個月內查詢的客戶會被列為高風險客群。 聯徵過多的處理方式 等三個月以後資料消除(這只對某些銀行有效，因為有部份銀行向聯徵中心申請的資料是此客戶一年內的申貸資料。) 立即選擇一間“適合的銀行”！並且詳加解釋他行婉拒或是未提出申請的原因。通常這需要相當有實力及專業的行員，才能說服徵審單位核准撥貸。 我們是由一批在銀行擔任過放款業務、主管、資深代書所組成的團隊~請您放心把最瑣碎的貸款細節交給最專業仔細的我們！

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件，解決您的燃眉之急， 過件率高，事先不收取任何費用 強制停卡(信用卡)： 信用卡在聯徵資料裡分類屬K項目，一般說來強制停卡在K01項目當中揭露，依照現行的管理辦法，強制停卡的信用 會在帳款結清以後6個月聯徵報送消除。(不含通信貸款帳務部分) 呆帳催收(一般信用貸款，房貸，現金卡，助學貸款) 一般貸款類金融商品在聯徵當中都歸類在B項目，B05可以看見以百萬元為單位的逾期、呆帳、催收約略金額。一般說來；逾期、呆帳、催收以後聯徵有一個欄位叫授信異常會掛上Y的符號，依各家銀行不同的機制，呆帳結清有的會掛3年有的會到5年才會消除。 退補票 聯合徵信中心個人信用資料會揭露近三年50萬面額以上支票的退票記錄，未達面額50萬以上的退補記錄要在票據交換中心的票交資料才會揭露。連續三張存款不足退票會造成支票帳戶拒絕往來！ 警示帳戶案件報送記錄 一般說來，金融犯罪案件因被害人提告，檢方為了調查案情會將被告的帳戶先凍結起來。判刑確定以後，會在案件通報記錄上面載明哪一間銀行曾經通報此客戶為詐欺戶。要消除此類別的不良記錄，必需在法院刑期

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 依據消費者債務清理條例規定，申請前置協商者必須符合以下三個條件： 未曾參與前置協商、曾參與銀行公會協商機制協商未成立、5年內未從事營業活動、從事小規模營業活動營業額平均每月NT$20萬元以下之自然人。 有積欠金融機構債務者。 對金融機構之債務按期還款有困難者。 請備妥以下文件，以掛號方式寄交最大債權金融機構提出申請 前置協商申請書 身分證正反面影本 前置協申請人財產及收支狀況說明書 債權人清冊（含聯徵中心提供之金融機構債權人清冊及債務人自行填寫之其他債權人清冊） 前近一個月內國稅局核發之財產資料清單 及 最近2個年度之綜合所得資料清單 近3個月之薪資證明文件（薪資單正本或薪轉存摺影本） 勞工保險卡正本 以上「前置協商申請書」、「財產及收支狀況說明書」表格可於下列銀行公會網站下載使用。 前置協商依債務人的實際償還能力量身訂做還款方案，請債務人親洽最大債權金融機構，勿輕信委託代辦。 您可以打電話或上網，獲得更進一步的前置協商資訊： 銀行公會消債條例前置協商專區 銀行公會網站：( http://www.ba.or

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件， 解決您的燃眉之急，過件率高，事先不收取任何費用 什麼是整合負債？ 整合負債就是貸一筆款項出來，還掉（代償）你其他零星的負債。比如信用卡、現金卡、通信貸款，透過一筆「重新定約」的七年期信用貸款，達到降低利息跟月付金的目的，讓您輕鬆繳款。絕對不是協商！更不會整合完以後信用不良！甚至在負債比還能算的到的情況下可以增貸額外所需資金! 什麼是協商？ 協商 是就借款人名下目前最大宗債權銀行提出協商申請，最大宗債權銀行會擔任代收款銀行，以後你不用繳其他間的貸款跟信用卡，只需要對最大債權銀行繳款。繳款期間最長15年，繳清以後一年會恢復信用變成信用空白。缺點是會暫時信用不良！優點是可以有效控制你無力負擔的貸款或者信用卡對你催收本金、利息、違約金。一來耳根清靜，另外；不會讓你哪天有能力一次結清時發現高額違約金甚至超過貸款母金！ 謹慎理財-信用無價 我們是由一批在銀行擔任過放款業務、主管、資深代書所組成的團隊~請您放心把最瑣碎的貸款細節交給最專業仔細的我們！

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 (無業,信用暇疵,或是沒有薪資轉帳,請個別來電洽詢,皆有解決方案!!) 難道攤販就不能辦理房屋貸款嗎?? 一般銀行在審核房貸，都是往2個方向去進行 (不管是房屋買賣貸款、房屋轉增貸款、理財型房貸、房屋二胎貸款) 房屋買賣流程 一，須先申請當年度的土地、建物謄本，以查得買賣不動產相關詳盡資料，據以擬訂契約和申報增值稅等。申辦房貸時，銀行也會要求附繳當年度的謄本。你可上網連結到 http://epaper.hinet.net/index.asp申請電子謄本。 二， 須分別簽訂買賣私契約和公契約。私契約記載的是雙方實際交易價格，也就是我們常說的市價，用於買賣雙方留存、申辦銀行貸款、申報贈與稅。而公契約記載的則是土地公告現值和房屋評定標準價格，用於黏貼印花稅、申報增值稅和契稅、申請所有權移轉登記。辦理過戶整個流程（含備妥公契約）的費用約在一萬五千元左右，但代擬私契約則須另外向雙方各加收一千元簽約費。 三，若買方自備款不足，需要申辦房屋貸款，可檢附私契約等文件洽銀行簽訂借貸契約（銀行的放款借據）。倘若係由代書代辦房貸

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 銀行最神秘的一個貸款項目就是企業貸款，企業貸款沒有準則，沒有公式，沒有任何審核依據！坊間有太多的掮客瞎吹亂謅，介紹費亂收一氣，導致企業主一有資金缺口就向民間錢莊或是資產管理公司尋求調度！很多”頭家人"因為飲鴆止渴，或者誤信話術辦理了民間借款,最後得不償失!! 現在 讓我們仔細來透視銀行企業貸款吧！ 信保基金 所謂信保基金，其實就是一個－貸款保險公司。 其項目涵蓋間接保證、直接保證、批次保證、專案。再依照產業性質與收支負債來決定可申請保證的金額。 通常，都由企業向銀行申請貸款時，由銀行幫企業送中小企業信用保證基金做審核。也就是大家常常說的-信保有沒有額度？ 值得注意的是！信保有額度不代表銀行一定願意核貸。信保沒額度銀行也不一定不願意核貸。 也就是意味著，信用保證並不代表發生呆帳時信保基金一定願意理賠！因此， 大多數的風險還是由所申貸銀行全數承擔 ！ 概念架構 企業融資的概念－ 融資金額=保證覆蓋價值 ，至於收支比部分，只是看本比融資跟既有融資造成的槓桿影響，是否有機會造成展延或是營運上面的嚴重負擔。等同於個人

急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 無業，信用暇疵,或是沒有薪資轉帳，請個別來電洽詢，皆有解決方案! 難道攤販就不能辦理[銀行]房屋貸款嗎?? 千萬不要未經專業評估就傻傻去辦融資公司房貸甚至民間房貸 !!那絕對得不償失!! 一般銀行在審核房貸，都是往 2 個方向去進行，不管是房屋買賣貸款、房屋轉增貸款、理財型房貸、房屋二胎貸款。 １擔保品價值： 擔保品價值的真義在於－穩定流通的穩定價格，不同於市場買賣行情！由於市場行情通常都是比銀行鑑估價值稍微高一點點，因此；在買賣房屋貸款時，銀行的鑑估價值往往會比市場價格要更具有公信力 (依照房屋所在區域的成數反推回去，便知道這房子是被高估或是被低估了) 所以；一般在辦理房屋貸款時，經驗老道並且夠實力的銀行行員會在鑑價申請書上面寫上較高建議估價，並且主動描述承作利基點，以便爭取到較高的鑑估金額！一但被不夠實力或是不夠老練的行員將鑑估報告莽撞送審，所造成的後果便是在一兩年以內這間房屋的價值在申貸銀行被低估！銀行正式的鑑估報告一經送出是不能更改的！只要一兩間銀行送錯就有可能造成屋主求貸無門的窘境。...